Contrato de arras: qué saber antes de firmar

Qué son las arras y su regulación en el Código Civil

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal para reservar la compraventa de un inmueble y acreditar el compromiso de ambas partes. Están reguladas principalmente en el artículo 1454 del Código Civil español, aunque la jurisprudencia ha desarrollado una distinción crucial entre tipos que el Código Civil no recoge de forma explícita.

Que el contrato de arras se califique como confirmatorio o penitencial no depende solo del nombre que le pongas: depende del contenido concreto del contrato, especialmente de si se incluye o no la cláusula de desistimiento del artículo 1454 CC.

Tipos de arras: confirmatorias vs. penitenciales

Esta es la distinción más importante del contrato de arras:

• Arras confirmatorias: funcionan como un anticipo del precio de compraventa. Si cualquiera de las partes incumple, la otra no puede limitarse a quedarse o devolver las arras: debe exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar daños y perjuicios por la vía ordinaria. Son más vinculantes para ambas partes.
• Arras penitenciales (art. 1454 CC): tienen una función de cláusula de desistimiento pactado. Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de lo recibido. Esta es la modalidad más habitual en España porque ofrece una «salida de emergencia» a ambas partes.
• Arras penales: menos frecuentes. Suponen la pérdida de las arras (o devolución del doble) como penalización, pero sin perjuicio de que la parte perjudicada pueda exigir adicionalmente daños y perjuicios.

Truco práctico: si el contrato no especifica el tipo, los tribunales tienden a interpretarlo como arras confirmatorias, lo que es menos favorable para quien quiere desistir. Si quieres arras penitenciales, asegúrate de que el contrato lo diga expresamente y haga referencia al artículo 1454 CC.

Cláusulas esenciales que debe contener el contrato

• Identificación completa de las partes: nombre, DNI/NIF, estado civil y domicilio de comprador y vendedor. Si hay copropietarios, deben firmar todos.
• Descripción del inmueble: dirección completa, referencia catastral, superficie registral, número de finca registral y cargas (hipotecas, embargos, servidumbres).
• Precio total de la compraventa: el importe final acordado y cómo se distribuye (arras, hipoteca si la hay, resto en escritura).
• Importe de las arras: la cantidad entregada como señal y si se imputa o no al precio total.
• Tipo de arras: mención expresa de si son penitenciales (art. 1454 CC) o confirmatorias, con descripción clara de las consecuencias del incumplimiento.
• Plazo para la firma de escritura: fecha límite para elevar el contrato a escritura pública ante notario.
• Condición suspensiva de financiación: si el comprador necesita hipoteca, es crítico incluir una cláusula que permita resolver el contrato sin penalización si no consigue financiación. Sin esta cláusula, el fracaso en la hipoteca puede hacerte perder las arras.
• Distribución de gastos: quién asume los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, ITP/AJD, etc.

Qué ocurre si el vendedor incumple

Si las arras son penitenciales y el vendedor desiste (por ejemplo, porque ha encontrado un comprador que paga más):

• Tiene la obligación legal de devolverte el doble de las arras recibidas. Si entregaste 20.000 €, te corresponden 40.000 €.
• Si el vendedor se niega, puedes reclamar judicialmente el doble de las arras, más los intereses legales desde la fecha del incumplimiento.
• Alternativamente, si las arras son confirmatorias, puedes exigir el cumplimiento forzoso de la venta más los daños y perjuicios ocasionados.

El contrato de arras y la hipoteca: la cláusula de financiación

Si necesitas hipoteca para comprar, protégete incluyendo en el contrato de arras una condición resolutoria o suspensiva vinculada a la obtención de financiación:

«La presente reserva queda condicionada a la obtención por parte del comprador de préstamo hipotecario por importe mínimo de [X] euros y en condiciones de mercado razonables. Si en el plazo de [X días] el comprador no obtuviera dicha financiación, podrá resolver el presente contrato recuperando íntegramente las arras entregadas, sin que ninguna parte pueda reclamar indemnización a la otra.»

Sin esta cláusula, si el banco te deniega la hipoteca, técnicamente habrías incumplido el contrato y perderías las arras. Con la cláusula, la imposibilidad de financiarte no es un incumplimiento sino una condición no cumplida que disuelve el contrato.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre arras confirmatorias y penitenciales?

Las arras confirmatorias son un anticipo vinculante; el incumplimiento obliga a cumplir forzosamente o pagar daños. Las arras penitenciales (art. 1454 CC) permiten desistir: el comprador pierde las arras, el vendedor devuelve el doble.

¿Cuánto suele ser el importe de las arras?

No existe porcentaje legal. La práctica habitual en España es entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. El importe es libremente negociable.

¿Cuánto tiempo suele durar un contrato de arras?

Habitualmente entre 30 y 90 días. El plazo debe figurar expresamente en el contrato.

¿Las arras están sujetas a impuestos?

No de forma independiente. Se consideran anticipo del precio. Los impuestos (ITP o IVA) se calculan sobre el precio total en la firma de la escritura notarial.