Contrato de arrendamiento LAU: guía básica para inquilinos

Duración mínima del contrato y prórrogas

La LAU establece una duración mínima protegida para el inquilino:

• Arrendador persona física: 5 años de duración mínima. Aunque el contrato diga 1 año, el inquilino tiene derecho a renovar anualmente hasta 5 años sin que el propietario pueda impedirlo (salvo causa legal).
• Arrendador persona jurídica (empresa): 7 años de duración mínima.
• Prórroga tácita: cumplidos los 5 (o 7) años, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con al menos 4 meses de antelación (el arrendador) o 2 meses (el inquilino), el contrato se prorroga 3 años más.

Transcurridos los 5+3 años, el contrato entra en régimen de prórroga anual indefinida hasta que una de las partes lo resuelva con el preaviso adecuado.

La fianza y las garantías adicionales

La fianza legal obligatoria para arrendamiento de vivienda habitual es de una mensualidad de renta. Debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (IBAVI en Baleares, IVIMA en Madrid, etc.) en el plazo establecido por cada comunidad.

Adicionalmente, el arrendador puede exigir garantías adicionales (aval bancario o depósito en metálico) por un importe máximo equivalente a dos mensualidades de renta (artículo 36 LAU, en su redacción vigente). Cualquier garantía adicional que supere ese límite puede impugnarse.

Devolución de la fianza: el arrendador tiene un mes desde la devolución de las llaves para devolver la fianza. Si no la devuelve en plazo, genera intereses de demora. Si deduce importes, debe justificarlos documentalmente.

Actualización de la renta: índice de referencia y límites legales

La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé expresamente. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de Vivienda, la actualización ya no puede referenciarse al IPC como único índice: el Gobierno publica anualmente un índice de referencia específico para contratos de arrendamiento. El arrendador debe notificarte la actualización por escrito con un mes de antelación.

Desde 2023, la normativa de contención de rentas ha establecido límites a las actualizaciones en determinadas zonas (áreas de mercado residencial tensionado) y techos máximos al aumento anual. Verifica la normativa vigente en tu comunidad autónoma, ya que algunas (Cataluña, Baleares) han aprobado regulaciones adicionales.

Una actualización que supere los límites legales o el índice pactado puede impugnarse y el exceso no tiene que pagarse. Comunícalo por escrito al arrendador para dejar constancia.

Obligaciones del arrendador

• Mantenimiento y habitabilidad: el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder elevar la renta como consecuencia de las obras (artículo 21 LAU).
• Suministro y servicios: debe garantizar que la vivienda dispone de los suministros básicos activos (agua, electricidad, gas si procede) en condiciones adecuadas.
• Eficiencia energética: desde 2021, el arrendador está obligado a facilitar el certificado de eficiencia energética antes de la firma del contrato.
• Respeto a la vida privada: el arrendador no puede acceder a la vivienda sin tu consentimiento o sin orden judicial, salvo urgencia manifiesta.

Cómo comunicar la no renovación como inquilino

Si decides no renovar el contrato, debes comunicarlo al arrendador con al menos 2 meses de antelación antes del vencimiento. La comunicación debe ser por escrito y con prueba de entrega (burofax, email certificado o entrega en mano con firma del receptor).

Si no comunicas la no renovación en plazo, el contrato se prorroga automáticamente por 1 año más y puedes quedar obligado a abonar la renta durante ese período.

Una vez comunicada la no renovación, el propietario debe aceptarla si has cumplido el plazo. No puede exigirte que permanezcas más tiempo del legalmente establecido.

Subarrendamiento, mascotas y obras menores

• Subarrendamiento: no puedes subarrendar sin consentimiento expreso del arrendador. El subarrendamiento parcial (alquiler de habitaciones) también requiere autorización salvo que el contrato lo permita.
• Mascotas: a partir de 2023 (Ley de Bienestar Animal), el arrendador no puede prohibir mascotas en la vivienda arrendada, aunque sí puede exigir que no causen daños. La prohibición de mascotas en contratos nuevos sería nula si viola la normativa de bienestar animal.
• Obras de mejora de accesibilidad: el inquilino puede realizar obras de adaptación para personas con discapacidad sin necesitar autorización del propietario (artículo 24 LAU), siempre que al finalizar el arrendamiento restituya la vivienda a su estado original si el arrendador lo exige.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo dura un contrato de alquiler en España?

La duración mínima legal es de 5 años si el arrendador es persona física, y 7 años si es persona jurídica. Aunque el contrato fije una duración inferior, el inquilino puede renovar anualmente hasta alcanzar ese mínimo.

¿Cuánta fianza se puede pedir al firmar un contrato de alquiler?

La LAU establece una fianza obligatoria de una mensualidad. Adicionalmente, el arrendador puede exigir garantías adicionales de hasta dos mensualidades más.

¿Puede el propietario subir el alquiler durante el contrato?

Solo si el contrato lo prevé expresamente y conforme al índice pactado (IPC u otro). La actualización está sujeta a los límites establecidos por la normativa vigente.

¿Puede el propietario echarme antes de que venza el contrato?

Solo en supuestos muy específicos: impago de renta, subarrendamiento no autorizado, realización de obras sin consentimiento, o necesidad acreditada para uso propio o familiar. Fuera de estos supuestos, el desahucio durante el período mínimo no procede.